Calculez votre économie d'impôt LMNP (Micro-BIC vs Réel)
Intègre les nouveautés 2026 : prélèvements sociaux LMNP à 18,6 % (LFSS 2026), abattement Airbnb non classé à 30 % (Loi Le Meur) et amortissement au réel.
Régime fiscal
Acquisition
Revenus locatifs
Charges & Financement annuels
Votre fiscalité (Barème IR 2026)
+ Prélèvements sociaux LMNP : 18,6 % (LFSS 2026, art. 12 — CSG 10,6 %).
Rendement brut
4,9 %
Rendement net
1,9 %
Rendement net-net
1,9 %
Loyers annuels
10 932 €
Charges & Intérêts
6 680 €
Impôt + PS (18,6%)
0 €
Résultat imposable (réel simplifié)
Les charges et l'amortissement effacent 100 % de votre bénéfice imposable (Impôt = 0 € et PS = 0 € pendant environ 21 ans grâce au report des amortissements excédentaires).
Comparatif des régimes (Fiscalité 2026)
| Critère | Micro-BIC (50%) | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 10 932 € | 10 932 € |
| Base imposable | 5 466 € | 0 € |
| Impôt (TMI 30%) + PS (18,6%) | 2 656 € | 0 € |
| Rendement net-net | 1,0 % | 1,9 % |
| Économie vs location nue (PS 17,2%) | 955 € | 3 612 € |
Détail de l'amortissement par composants
≈ 21 années consécutives à 0 € d'impôt sur vos loyers grâce au stock d'amortissements reportables (CGI art. 39 C).
Synthèse des réformes fiscales LMNP applicables en 2026
- LFSS 2026 (art. 12 — L. 136-6 CSS) : Hausse de la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du patrimoine, portant les prélèvements sociaux LMNP de 17,2 % à 18,6 % (tandis que les revenus fonciers nus restent à 17,2 %). Au régime Réel avec résultat fiscal à 0 €, cette hausse est neutralisée.
- Loi de Finances 2026 : L'amortissement par composants au régime Réel du LMNP est maintenu sans plafonnement (les amendements visant à le limiter à 2 %/an ont été écartés). Parallèlement, un nouveau Statut du Bailleur Privé (amortissement 3 % à 5,5 %) a été créé uniquement pour la location nue sous conditions.
- Loi Le Meur (applicable aux déclarations 2026) : En Micro-BIC, les meublés de tourisme non classés (Airbnb) subissent un abattement réduit à 30 % dans la limite de 15 000 €/an (contre 50 % en location meublée longue durée ou classée).
- Plus-value à la revente (LFI 2025, art. 84) : Les amortissements déduits au Réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD), mais les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) demeurent intacts.
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