Le rendement locatif est l'indicateur clé pour évaluer la performance d'un investissement immobilier. Pourtant, beaucoup d'investisseurs se trompent dans son calcul en oubliant certains frais. Voici comment calculer correctement votre rendement.
Les 3 niveaux de rendement
1. Le rendement brut
C'est le calcul le plus simple et le plus souvent affiché :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple : Appartement à 150 000 €, loyer mensuel de 700 €
- Loyer annuel = 700 × 12 = 8 400 €
- Rendement brut = 8 400 / 150 000 × 100 = 5,6 %
⚠️ Le rendement brut ne prend pas en compte les charges. Il sert uniquement de premier filtre.
2. Le rendement net
Il intègre les charges non récupérables sur le locataire :
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges) / Prix total) × 100
Les charges à déduire :
- Taxe foncière (~1 mois de loyer en moyenne)
- Charges de copropriété non récupérables (~15-20% des charges totales)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) (~150-200€/an)
- Frais de gestion si agence (~7-10% des loyers)
- Provisions pour travaux (~1% du prix d'achat/an)
Exemple avec le même appartement :
- Taxe foncière : 800 €
- Charges copro non récupérables : 400 €
- PNO : 150 €
- Gestion agence : 840 €
- Travaux (provision) : 1 500 €
- Total charges : 3 690 €
- Loyer net = 8 400 - 3 690 = 4 710 €
- Rendement net = 4 710 / 150 000 × 100 = 3,14 %
3. Le rendement net-net (après impôts)
C'est le rendement réel dans votre poche, après fiscalité. Il dépend de votre régime fiscal :
En nu (revenus fonciers)
- Régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%
- Régime réel : déduction des charges réelles + travaux
En meublé LMNP
- Micro-BIC : abattement de 50%
- Réel simplifié : déduction des charges + amortissement du bien
Le LMNP au réel est généralement le régime le plus avantageux pour les investisseurs, car l'amortissement permet souvent d'annuler l'impôt pendant 15-20 ans.
Les erreurs courantes
Oublier les frais de notaire dans le prix de revient
Les frais de notaire (7-8% dans l'ancien) doivent être intégrés au prix total :
Prix total = Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux
Surestimer le loyer
Basez-vous sur les loyers réels du marché, pas sur vos espérances. Consultez la Carte des loyers ANIL pour votre zone.
Ignorer la vacance locative
Même dans une ville tendue, prévoyez au minimum 15 jours à 1 mois de vacance par an (rotation des locataires, travaux de remise en état).
Quel rendement viser en 2025 ?
| Rendement brut | Interprétation | |----------------|----------------| | < 4 % | Faible — valorisation patrimoniale seulement | | 4-6 % | Correct — équilibre rendement/valorisation | | 6-8 % | Bon — cashflow positif possible | | > 8 % | Excellent mais risque élevé (vacance, impayés) |
Conclusion
Un rendement brut de 5-6% dans une ville dynamique (Rennes, Nantes, Toulouse) reste un excellent objectif en 2025. Utilisez notre simulateur pour calculer précisément votre rendement, en intégrant tous les paramètres de votre situation.